お世話になります、【住信SBIネット銀行】と【ＡＵじぶｎ銀行】について私の意見を回答します↓

ネット銀行系の住宅ローン商品を比較する際に金利差で比較してしまうと0.03％程度の違いで、これを借入額４５００万円で35年借入した場合の利息総額で差額を出すと約24.5万円の差になり、

この程度だとそこまで大きな差では無いとみなさん感じるため、保証や保険内容で強みを出しているネット銀行が多く見受けられます

保証保険については、私個人の意見よりも銀行担当からの詳しい説明とご家族含めた安心出来る商品を選ぶべきだと思いますので、保証保険の比較やおすすめは私から控えるようにします

各銀行担当者は表面上の実行金利でお客様に説明をしている可能性が非常に高く、コンマ数％の金利の違いだけでは金利自体に差はないと感じる事かと思いますが、実際にこの実行金利を決めている仕組みを理解する事が重要になり、

少し難しい説明にはなりますが金利の判断材料として非常に重要なお話を致しますのでもうしばらくお付き合い下さい

変動金利とは文字通り経済情勢や金融政策によって変動するものであり、ほとんどの銀行が年２回（４月と１０月）金利の見直しを行い、毎月の返済額の見直しは5年に1度であるのが一般的です

また多くの金融機関は、見直し後の返済額を見直し前の1.25倍までとしています（125%ルール・５年ルールある場合）

そしてこの変動金利の金利が決まる上で重要なのは各金融機関で公表されている短期プライムレートでこの短期プライムレートは日本銀行の政策金利に大きく影響を受けるため、

今回の政策金融緩和（マイナス金利解除）で住宅ローン金利が変わると騒がれているのはこれが原因となります

この短期プライムレートは多くの金融機関に連動していますが、

残念ながらネット銀行系の金融機関はほとんどが短期プライムレートに連動していません､､､

≪　過去３５年間の金利推移グラフ　≫

※一般財団法人住宅金融普及協会　主要金融指標データ引用

短期プライムレートに連動していないことが何を意味するかというと、変動金利を決める要因として日本銀行の政策金利に合わせて会社の業績や資金コストや営業コストや収益及び金融情勢などなど、

簡単に言えばネット銀行系の金融機関は金利を操作しやすい状況をそもそも造り上げているため上げるも下げるも金利操作は経営状況に連動する可能性が高いと言えます

経営状況と言われてしまうとネームバリュー等で決めてしまいがちではありますが、今回の政策金融緩和でどの銀行も金利が上昇する可能性は十分あるのに対し、短期プライムレートに連動していないネット銀行は会社の経営状況も加味してのビジネス的な要因も含まれてくるとなると、

短期プライムレートに連動していないネット銀行系の住宅ローンは金利の低さや保証保険の手厚さの裏にある「会社規模や経営状況」も少し気にしておきたい所ですね

長くなりましたが、この短期プライムレートを含め今回住宅ローンの本審査が承認となっている住信SBIネット銀行とＡＵじぶん銀行を比較した際に大きな違いとなるのは、

　住信SBIネット銀行

　→　短期プライムレートに連動　

　AUじぶん銀行

　→　経営状況を判断し独自に決定　

ネット銀行系でも短期プライムレートに連動している銀行は唯一「住信ＳＢＩネット銀行」のみで、

「AUじぶん銀行」「PAYPAY銀行」「イオン銀行」「楽天銀行」などは短期プライムレートに連動していないため経営状況を判断し独自に金利を決定しております

短期プライムレートに連動しているから安心という話ではなく、金利の決め方を理解したうえで初めに述べた住信SBIネット銀行とAUじぶん銀行の金利差0.03％程度が今後どのように影響が出るかを表にまとめましたのでご覧下さい

この表は各金融機関が公表している基準金利と金利引き下げ幅を分かりやすくまとめ、さらに基準金利が同じになったと仮定した場合の適用金利を記載しております

この表でも分かるように各金融機関がネットで発表している適用金利は表面上で、

基準金利も違えば金利引き下げ幅にも大きな差が出ている事が分かると思います

基準金利からの引き下げ幅はその金融機関の企業努力でもあり、金利引き下げ幅はその引き下げ幅で銀行との契約（住宅ローン融資を受ける）してしまえば今後変わる事はなく、金利の上げ下げは基準金利の変動に影響を受けるものとなります

表は極端な例ですが同じ基準金利になった場合、借り入れ当初は金利差が0.03％だったのに対し、基準金利が３％になると金利差が0.4％（0.374％差）になり、

基準金利が上がれば元々基準金利や低く引き下げ幅の少ないAUじぶん銀行は住信ＳＢＩネット銀行よりも金利変動が大きくなります

基準金利が同じになる可能性はかなり低いとは思いますので金利上昇の際のリスク管理として表をご覧下さい

まとめです。

金利変動のリスクを考えると少しでも安心したいのであれば短期プライムレートに連動している事は必要な考えかとは思いますが、

マイナス金利緩和後の2024年4月１７日に住信SBIネット銀行はいち早く短期プライムレートの改定を発表し0.1％引き上げ、

この引き上げの影響で住宅ローン変動金利上昇の可能性は高く、早ければ10月から変動金利上昇と言われています

何％上昇するのかは住信ＳＢＩネット銀行次第で、いきなり大きな上昇は非常に考えずらいかと思いますが、少なからず0.１％は上昇する可能性はあるでしょう

10月から金利が上がる可能性があると記載していますが、住信ＳＢＩネット銀行には５年ルールがあるため金利上昇＝支払額増になるのは５年後になります

社会情勢によってわかりやすく金利変動する方がいいか、社会情勢＋会社の経営状況によって金利が変動する方がいいかは結論を出すことは難しいですが、個人的な意見としては会社の経営状況を加味されると怖い部分は否めないので

変動金利は変動するリスクがあるからこそ金利上昇した場合に預金で繰上げ返済が出来るほどの準備も必要かと思いますし、変動金利が上がった＝固定金利も上がるという訳ではありませんので、

金利上昇の情報は確認しつつも将来的には変動から固定、

変動からさらに金利の低い変動への借換も視野に入れながら住宅ローン商品を選ぶことが正しい考え方かなと思います

かなり長くなりましたが、今回のお話含めどちらの銀行を選ぶかしっかりご判断頂ければと思います

ご不明な点等やもう少し詳しくわかりやすく説明してほしい項目あればお気軽にお声掛けください

■住宅ローン選びのポイント

住宅ローンは一般的に借入期間３５年と人生の３分の１を共にする金融商品だからこそ慎重に選びたいものですが、住宅ローンは借換も可能なので固執しすぎず柔軟な考え方で選ぶ気持ちが大切です。

住宅ローンで後悔されるか方の多くは、「考える時間があまりなく決断するしかなかった」「不動産担当者から言われるがまま決断した」「不動産会社から説明されなかった」など、

住宅ローンは不動産会社にすべてお任せの方が非常に多いと思いますが、不動産担当者にも知識や経験の差は必ずあり、住宅ローンはやはり経験の差が大きく影響します。

当社スタッフは金融普及協会の住宅ローンアドバイザー資格を保有し、住宅ローンのみの相談も多数受け付けており、日々住宅ローンに携わるからこそお伝えできる真実があります

これからも新しい情報に目を向け、福岡の住宅ローンアドバイザーとして数多くのお客様のサポートを続けます。

住宅ローンでお悩みの方は牧野までお気軽にお問い合わせください。

福岡不動産研究所では

『ちょうどいい住まい探しを、

ちょうどいい距離感で。』

の気持ちを胸に、　

#福岡 で住まいを探す方が

安心して相談できる関係づくり

安心して選択できる環境づくり

この２つが私たちの#mission です‍

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