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あなたは大丈夫?住宅ローン審査が通る人と通らない人の特徴

住宅ローン

牧野 文宣

筆者 牧野 文宣

不動産キャリア14年

大人になれば住まい探しは誰しもが経験するからこそ、万全の備えと知識が重要です。これまで数多くのお客様の住まいを探しそれぞれの人生に大きく関われた経験は僕の大切な財産になり、これからも出会う皆様に理想の住まいを提供し続けたいと思います。

子供連れの方や女性お一人でも気軽に来店できる店舗づくりを目指していますので、ぜひ気軽に遊びに来てください!みなさまとお話できることを楽しみにしております☺

 

これから住宅ローンを検討する全ての方へ


お客様は住宅ローンの事前審査を

行ったことはありますか?


住まい探しを始めたお客様にこの質問をすると、


・物件が決まってからでないと審査出来な

いと思っていた

・購入するわけでもないのに住宅ローン審査をするのは気が引ける

・会社の同僚も住宅ローンを組めたので自分も大丈夫!などなど…


せっかく住まい探しを始めたのに、ご自身が住宅ローンを借りる事が出来る対象になるのか?いくらくらい借入ができて何年間で返し終えるのか?


などお金を借りて不動産を購入するのにその肝心なお金について深く考えずに住まい探しを始めてしまう方がほとんどで、昨今の社会状況の変化で住宅ローンのみならず融資の審査基準は年々厳しくなっている金融機関も多く、

昔に比べ銀行の金融商品も多様化・複雑化しており、住宅ローンに関しては不動産会社の組織力や資本力よりも営業担当者の個々の力や知識経験がより重要になっております。


実は住宅ローン手続きが苦手な営業が多い

 

お客様のほとんどは、SUUMOやHOMESなどで気になる物件を初めて問合せをする不動産会社で内覧予約をし、初めましてで担当してくれた不動産会社の年齢も経験も不明な「いち担当者」が、


不動産売買や人生経験豊富なベテランで住宅ローンにも精通したスーパー営業マンであればお客様はとてもラッキーですが、不動産会社の規模によりますが個人の営業力の質には必ずばらつきがあり、初めての問合せでかなり信頼できる担当者に出会う確率は残念ながらそう大きくはないでしょう。


さらに営業経験豊富なベテランでも、初めましてからお客様に最適な住宅ローン商品を1時間程度の内覧時間の中で適格に紹介・提案することはかなりの経験知識豊富なスタッフでないと至難の業であり、


不動産会社側も何とかお客様との時間を確保するのに必死で、物件内覧を希望したのに店舗への来店を強要され、軽い気持ちで問合せをしたのに源泉徴収票・給与明細免許証・保険証など物件探しに関係の無い資料持参を求められたのでその場で提出したと言われるお客様の声が非常に多く見受けられます。


ご自身の収入に関する資料+免許証・保険証(写)を提出すればすぐ住宅ローン審査を開始する事が可能となってしまいますので、まずは個人情報を提示する前に人として信頼できる不動産会社及び担当者を見つけてからご自身の個人情報を提示するようにしましょう。


不動産会社の中には、「住宅ローン業務は個人情報も関係してくるため、直接お手伝い出来ないので当社の提携先銀行をご紹介します」という不動産会社も意外と多く、不動産担当者に言われるがまま指定の銀行で住宅ローン審査を出したら審査が通ったから他と比較をあまりせずに中古住宅を購入した方は非常に多くおられると思います。


人生100年時代の住宅ローンの考え方


住宅ローンの金融商品は、一般的には35年の借入期間で長いところで50年借入出来る銀行も増えており、あまり深く考えずに選んだ銀行の住宅ローンと


住宅ローンの借入期間35年間は

借入先銀行の住宅ローン商品と

人生の3分の1以上

時間を共にする 


このように考えると少し住宅ローンの見え方も変わってくるかと思います。


私の不動産経験の中で中古住宅の購入を希望される方の約3人に1人は希望の銀行で融資を受ける事が出来ず、金利や保証料が一般の方に比べ高くなってしまう他、カーローンの完済条件や物件価格の3割以上の頭金の投入など、


予期していない厳しい条件付きでの承認となる方も多々見受けられ、厳しい条件が付いても審査が通れば希望の住宅購入は可能ですが、3人のうちの50%(約半分)の方は、住宅ローン審査を提出してすぐに審査不承認になる事が多く、


奥様やご主人に「過去に金融事故等は本当に無かったか」と詳しくヒアリングしたのに、審査不承認を伝えると「そういえば昔あったような、、、」審査が一度不承認となった場合、その原因にもよりますが平均して3~5年以上は住宅ローン審査を通すことは非常に難しくなるでしょう。 



上場企業の課長の身に起きた悲しい現実


最近では実店舗を持たないネットのみで全てが完結する低金利のネット銀行が人気で、年収やお勤め先に関係なく手軽にスマホで審査を出せる事から、多くの方が利用する傾向にありますが、


とても便利+金利が低い

= 審査が厳しい


といっても過言ではなく、中古戸建てや中古マンションを購入された方で変動金利0.5%以下のネット銀行系住宅ローンで審査が仮審査時の条件と変更なく本審査まで進み、なんの条件変更もなく融資を受けれた方はそう多くなく、


上場大手企業の課長様(年収700万円以上)でもネット銀行系の住宅ローン事前審査は希望額での承認でしたが、事前審査後の本審査で希望額から400万円減額での承認となり、


保険の意味も込めて提出していた地方銀行はスムーズに希望通りの審査結果となったため、残念がられておりましたが金利が0.3%高くはなりましたが希望額で審査が通った地方銀行で融資を受け物件を購入されました。


ちなみにこの方のネット銀行での本審査結果は現在借入しているカーローンの400万円を自己資金で完済すれば希望額での融資は可能というものであり、減額になった理由は借入額と年収のバランス及び投資用マンションを1件保有していることへの懸念であり、本人が直接ネット銀行で行った事前審査結果ではカーローンや投資用マンション保有含め借入している事は申告していたもののカーローンの完済条件は事前の段階ではついておらず、不動産売買契約後に行う本審査結果後に出てきた銀行側から言われた新たな借入条件でした、、、



手続きが簡単だからこその落とし穴


ネット銀行系住宅ローンを挑戦する私のお客様も事前審査は承認が出るのですが、本審査後に既存借入れの完済や頭金の投入の条件が付き、金利の低さが魅力だが条件面が厳しくネット銀行での融資をあきらめる方がも多く、金利が低いというのはそれだけ審査が厳しいということはお分かりいただけたかと思います。


さらにネット銀行の事前審査はコンプライアンスの関係で当社のような不動産仲介業者がネット銀行担当者とやり取りができない事が多く、お客様の方で全ての手続きを行っていただく必要があるため、


事前審査の段階で申告内容に

誤りや申告漏れが原因で

審査結果が変わる方

が以外に多い現実


ネット銀行に審査を提出する方はご自身で行う前に不動産担当者へ事前相談を必ず行うことを強くおすすめします。




住宅ローン契約の割合(当社調べ)


当社で取り扱った住宅ローン事前審査結果の割合(過去3年以内で調査及び営業担当者へのヒアリング)


    

●問題なく審査が承認の方35%

▲条件付きで審査が承認の方40%

×全く審査に通らない方25%


↓当社でご購入いただいた契約者様の住宅ローン割合↓


    

・地方銀行の契約者50%

・ネット銀行の契約者30%

・現金での購入20%


ここからのお話は、「これから住宅ローン審査を受ける方」「住宅ローン審査に落ちてしまった方」のどちらも対象となりますのでぜひ最後までご覧ください。



 

① 住宅ローン審査に比較的通りやすい方の特徴

正社員/勤続年数3年以上/年収350万円以上/既存借入0~1件程度/年齢50歳以下/購入希望物件価格が2500万円以下 

この条件が揃えば比較的審査は通りやすいと言えます。特に難しい条件ではありませんが、この条件が揃っている3人中2人の方は住宅ローンにストレスなく住宅購入をされております。


 

② 住宅ローン審査に通りにくい方が持つ特徴

契約社員・派遣社員/勤続6カ月以内/年収250万円以下/カーローンの支払が月25000円以上/キャッシング・カードローン利用歴あり/1年以内に滞納・支払遅れあり/カードの枚数が多い/クレジットカードを作ったことが無い方

この条件のどれか一つでも当てはまればかなり計画性をもって審査を出さないと普通に承認を得る事は厳しくなり、私の経験上は3人中1人のお客様が頭金を入れないと審査が通らない・既存借入れを完済する必要がある・借入額を減らす必要がある・5年後しか審査が通らないなど住宅ローンで何らかのストレスを感じています。


勤務先が重要な令和時代の住宅ローン


よく大きな会社(上場企業)や公務員であると、勤め先の信用があるので審査は大丈夫と思っているお客様が多く、その方の勤務先の評価は審査のプラス対象とはなりますが勤務先が理由で他の方より大きく借入額が増えたり金利が低くなったりすることは通常の審査ではありえません。


しかし会社の提携先銀行での融資を受けるの場合は優遇の可能性がありますので、不動産会社に言われるがまま住宅ローン審査を出すのではなく、まずは会社でそのような提携先がないか事前に確認するようにしましょう。


仮に公務員の方でも何度か支払遅れがあれば審査通りませんし既存借入れが多ければ完済を求められ、クレジットやキャッシング・カードローンなど借入れ件数が多ければ住宅ローン審査は難航するのは一般の方と同じです。



iphone端末代の分割払いは立派なローン借入


以外と知らない方が多いですが、携帯端末代の分割払いも立派な借入(ローン)になります。住宅ローン審査で不承認になる方に多いのがこの携帯代の支払忘れで、


支払忘れや残高不足が

過去1~2回程度なら

まだいいですが

複数回となると

審査は非常に難航

する可能性が高いので

ご注意ください


過去の生活を見直せば以外と自分の知らないところで小規模だが融資を利用していたという方もおられ、この利用履歴は基本的に5年前までさかのぼって調べれます。



本当に怖いクレカ限度額アップの電話


私のこれまでの経験で一番驚いたのは、福岡なら誰もが知ってる総合ディスカウントストアの店舗内でポイント還元率に惹かれクレジットカードを作っていた女性の方(年収300万円台)でご親族と住むために中古住宅を購入しようと、


気に入った物件が見つかったので住宅ローンの審査を【九州労働金庫】様に提出したら審査は承認となったものの新たな条件がつき限度額が高いクレジットカードの解約を求められ、このクレジットカードを詳しく調べたら


なんと限度額500万円 !?


本人も言われるがまま手続きしたのでまったく覚えていないと驚きと恐怖で即カードの解約をされており、このカード1枚あれば女性一人でも高級車が買えると考えると絶対財布落としたくないですよね、、、


みなさんはご自身で契約手続きし所有しているクレジットカードの枚数や限度額をすべて把握していますか?


これを読んで少しでも不安になった方は、今すぐ財布や収納の中からクレジットカードを探して机に並べ限度額を確認しましょう。



住宅ローンが組めない方の特徴


クレカ契約の主な理由は、「ポイントが貯まるから」「今の買い物が安くなるから」で軽い気持ちで契約している方が多く、全く使っていないカードでも年会費が発生しており、私のお客様で多かった事例として、


▲使っていないカードの引き落としを使わない口座にしており、数千円程度の年間費が残高不足で数年延滞扱いになっていた

▲口座引き落とし手続きを後日行うつもりでコンビニの払込票で支払をしていたが、その後引越しをしてしまい、住所変更手続きをし忘れており郵便物が届かず数か月延滞が続いた

▲引き落とし口座が複数あり、毎月給与の振り分けをしていたが数か月に1回は残高不足でクレカの会社から連絡があり、遅れて振り込む事が多々あった


というお客様も何人も見て来ましたし、この方々はこの数千円の年間費の未払いや数日遅れての支払が複数回あるだけで、非常に残念ですが約3~5年以上は住宅ローンで融資を受ける事は出来なくなります。

キャッシュレス化やクレジット利用が便利になった現代社会において、複数の口座で引き落としを設定し支払が数日遅れてしまったという方も少なくないかと思います。


住宅ローン審査は、支払遅れがたった1回あるだけで審査が通らない銀行も多く、たった1回の支払遅れで最悪5年も住宅ローンを組めず家が買えないことも十分ありえます。



以外と危険な夫婦でのお金の管理方法


私が何より怖いと思うのが、これまで述べた全ての事実は住宅ローン審査を出して初めて分かる真実だということです。


気に入った家が見つかってから住宅ローン審査の不承認を伝えるのは私としても本当に心苦しく、出来れば家探しをする前にご自身の借り入れ状況をまとめて自分がいくら借入可能か、どのクラスの銀行で融資承認を得れるか確認したうえで家探しを始めて頂きたいと強く思っています。


お客様で特に多いケースは、不動産や住宅ローンはご主人名義で契約する方がほとんどですので住宅ローン審査もご主人名義で事前審査をしたが不承認となり、ご主人に身に覚えがないか確認したところ


ご主人は一切お金の管理をしておらず

調べてみたら奥様が忙しく口座にお金を入れ忘れている事が多々あり残高不足による

過去数回支払が遅れていたと調べてわかり

なんとも気まずい空気が流れ家探しどころではなくなる夫婦も多い現実


このような結果になるとせっかく家族で見つけた理想の住宅がきっかけで夫婦関係に傷が付きかねないので、ぜひそのようなことにならないよう事前準備をしっかりしていきましょう。



住宅ローンアドバイザーとして出来ること


大変長くなりましたが、住宅ローン審査を最適な条件でスムーズに通すためには私たち不動産会社側での豊富な経験知識と自信がとても重要です。


私自身、住宅金融普及協会の住宅ローンアドバイザーの資格を取得し、これまで多くのお客様の住宅ローン審査に携わってきました。



何事もなく審査が通った方や条件付きで審査が通った方、審査が通らなかった方含め多くの経験と知識で必ず皆様のお役に立てると信じております。




●3社の銀行で審査に落ちて4社目で審査承認得た方

借入れ件数が5件以上でも完済せずに融資を受けた方

過去に支払遅れや滞納があっても融資を受けた方

▲すでに住宅ローン審査に落ちた方

お気軽にご相談下さい 

初めての方でもそうでない方でも、住宅ローンでお悩みの方々のお役に立てればと思っております。




私は当社で内覧頂くすべてのお客様へお渡ししている資料があり、【当てはまれば要注意かも?住宅ローン診断(簡易版)】を無料配布し、少しでも住宅ローン審査に通りやすい状況をつくり、住宅ローン審査に臨んでいただくように心がけております。


「とりあえず住宅ローン事前審査をしましょう!」と元気よく言ってくる不動産会社はいい銀行で審査を通すことよりも、


その人が住宅ローンに通るか(物件が買える顧客か)を確認するためのことも多いので、初めてあった不動産会社で簡単に個人情報を提出際は慎重に。



これからも皆様より信頼頂ける不動産会社及び住宅ローンアドバイザーを目指していきます!最後までご覧頂き本当に感謝いたします。


住まい探しや住宅購入、住宅ローンに関する相談は福岡不動産研究所の牧野までお気軽にお問合せください


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牧野 080-4596-6234


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代表取締役 牧野 文宣(まきの ともひさ)


福岡県知事 (1) 第19620号

公益社団法人 福岡県宅地建物取引業協会会員

一般社団法人 九州不動産構成取引協議会加盟店


宅地建物取引士(福岡 第050279号)

住宅ローンアドバイザー(住宅金融普及協会)


〒812-0015 福岡市博多区山王一丁目18-21


T092-433-3320 F092-433-3321


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